Treviso, Agosto 2019

LOCAZIONE D’AZIENDA CON OPZIONE DI ACQUISTO

Il contratto di locazione con patto di futura vendita rappresenta una fattispecie complessa, caratterizzata da una pluralità di rapporti distinti (vera e propria locazione da un lato, promessa od opzione di vendita dall’altro), ancorché collegati tra loro dalla finalità ultima dell’acquisto della proprietà del bene o dell’azienda da parte del soggetto dell’assegnatario.

In questo contributo andremo ad analizzare in dettaglio la disciplina civilistica contabile e fiscale, sia ai fini delle imposte dirette che indirette della locazione con patto di futura vendita.

Locazione con patto di futura vendita

Il contratto di locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico all’interno del nostro sistema civilistico. Esso, infatti, tutela le parti che hanno voluto stipulare una locazione anticipatamente e strumentalmente collegata ad una successiva promessa di vendita (contratto preliminare di compravendita). Da quanto detto, stante fattispecie deve considerarsi come un contratto atipico costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita e locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento di proprietà.

Tale fattispecie, non può essere assimilata al patto di riservato dominio o patto di riserva della proprietà, poiché mentre in questo caso, ai sensi dell’articolo 1523 c.c., il trasferimento della proprietà avviene automaticamente con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, nella locazione con patto di futura vendita occorre invece un’apposita manifestazione negoziale delle parti.

Funzionamento

In ogni caso, nella sua struttura di fondo, l’operazione di locazione con patto di futura vendita si articola in due fasi contrattuali successive:

• Una prima nel corso della quale il potenziale compratore acquisisce il godimento dell’azienda corrispondendo un canone periodico; e

• Una seconda fase nel corso della quale il medesimo soggetto acquista (sulla base di un obbligo oppure anche solo di una facoltà, previsti fin dall’inizio) la proprietà del bene pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto di quanto già anticipato nel corso della prima fase.

L’Agenzia delle Entrate, definisce la locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, agli effetti dell’Iva, come il contratto con cui le parti, da un lato, dispongono di attribuire immediatamente il godimento del bene oggetto dello stesso, stipulando una locazione e, dall’altro, si obbligano entrambe a concludere successivamente un atto a contenuto traslativo della proprietà del medesimo bene locato.

Responsabilità delle parti

Nella locazione con patto di futura vendita (nella quale fino alla stipula del contratto di vendita si applica la disciplina della locazione) il conduttore ordinariamente non risponde del perimento del bene o del deterioramento dovuto a vetustà e al termine della locazione per trasferire la proprietà è necessaria la stipula di un apposito contratto (preliminare di compravendita).

In altri casi, come nella vendita con clausola di riserva di proprietà, al compratore si trasferiscono fin da subito tutti i rischi legati alla perdita e al deterioramento del bene e al pagamento dell’ultima rata la proprietà si trasferisce automaticamente, senza che sia necessaria la stipula di alcun contratto.

Imposte indirette

Imposta sul valore aggiunto

Ai fini Iva, ai sensi dell’articolo 2, comma 2, n. 2 del DPR n. 633/72 sono equiparate alle cessioni “le locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti“, le quali assumono rilievo, ai fini dell’individuazione del momento impositivo, fin dalla stipulazione del contratto (articolo 6 del DPR n. 633/1972). Pertanto, l’imposta si applica sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso dall’imposta.

La particolarità del caso in esame sta nel fatto che oggetto del contratto, equiparato ai fini Iva ad una cessione, è un’azienda, e quindi, un bene produttivo.

La circostanza non parrebbe influire sulla possibilità di qualificare il contratto come locazione con patto di futura vendita. Ciò in quanto nella sistematica del codice civile nel genus della locazione si comprende anche l’affitto, definito come locazione che ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva e, secondo parte della dottrina, la cosa produttiva che è oggetto dell’affitto costituisce sempre un’azienda.

Dunque, in ragione dell’equiparazione di cui sopra e dell’oggetto dell’atto dovrebbe riconoscersi, nel caso di specie, l’esclusione dell’operazione in questione dal campo di applicazione dell’Iva ai sensi della disposizione di cui all’articolo 2, comma 3 lettera b) del DPR 633/1972, che esclude dal campo di applicazione dell’Iva le cessioni di azienda.

In proposito pare opportuno ricordare che pure agli effetti dell’imposta sul reddito le locazioni con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti sono assimilate alle vendita con riserva di proprietà e quindi il relativo corrispettivo si considera conseguito, ai fini della determinazione dei ricavi, non già quando si verifica l’effetto traslativo, ma nell’esercizio in cui è stipulato l’atto.

Imposta di registro

Agli effetti del tributo di registro, invece, non è dato rinvenire alcuna norma che preveda l’assimilazione o l’equiparazione del contratto in questione ad una cessione d’azienda. Sorge, quindi, il dubbio se, sin dal momento della stipula, il contratto debba essere assoggettato a tassazione come se fosse un trasferimento.

Secondo quanto abbiamo detto sinora, “nelle locazioni con patto di futura vendita il trasferimento della proprietà si determina per effetto del contratto di compravendita, che avviene in un momento successivo a quello della stipula del contratto di locazione. Pertanto, ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro la base imponibile è costituita dal valore dei beni alla data del contratto definitivo di compravendita“.

Si è peraltro affermato che nelle ipotesi in esame «non possa trovare applicazione l’articolo 27 del DPR n. 131/1986 sull’imposta di registro che, a proposito della vendita con riserva di proprietà, non considera la condizione sospensiva del passaggio della proprietà al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo (articolo 1523 del codice civile).

Deve essere considerata al riguardo la diversità delle figure negoziali nelle quali differisce proprio il meccanismo giuridico inerente al trasferimento della proprietà; infatti, mentre nella vendita con patto di riservato dominio quest’ultimo viene acquisito automaticamente dal compratore con il pagamento dell’ultima rata, nella locazione con patto di futura vendita la proprietà si acquista solo per effetto della stipula dell’apposito contratto. Quindi, queste normative speciali, derogative rispetto al principio generale con riferimento a diversi tributi e differenti figure negoziali, non sono estensibili alla locazione di azienda con patto di futura vendita.

Applicazione del registro proporzionale

Alla luce della disamina effettuata non pare possibile ritenere che il contratto sia assoggettabile unitariamente ad imposta di registro, risultando maggiormente coerente, con l’impostazione seguita in giurisprudenza e nella prassi, tassare distintamente i singoli negozi ovverosia la locazione, il preliminare ed il contratto definitivo, per cui l’imposta si applicherebbe prima sui canoni e/o sugli eventuali acconti e poi sul valore o corrispettivo della compravendita.

Seguendo questa logica ci troveremmo di fronte, in primo luogo, ad un contratto di affitto d’azienda da assoggettare a tassazione con l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro con l’aliquota del 3% a norma dell’articolo 9 della tariffa allegata al TUR sulla base imponibile rappresentata “dall’ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l’intera durata del contratto” (articolo 43, comma 1, lettera h) del TUR).

In generale, in simili ipotesi, non sembra semplice, quanto alla tassazione del preliminare, individuare una soluzione interpretativa che eviti una duplicazione dell’imposizione sotto il profilo dell’imposta di registro laddove gli importi periodici siano inizialmente qualificati come canoni di locazione e siano imputati al pagamento del prezzo solo al momento della cessione, in quanto non sembra, sulla base dei principi propri di tale imposta, che possa assumere rilievo la considerazione che alcune componenti del prezzo della cessione siano state già tassate ad altro titolo

Conseguentemente, in questi casi, gli importi pattuiti rileveranno prima ai fini della tassazione del contratto di locazione e l’imposta pagata difficilmente potrà essere scomputata da quella dovuta in ragione del contratto definitivo.

Laddove, invece, l’imputazione degli importi periodici al prezzo sia stabilita sin dall’inizio definendo parte delle somme come acconti sul prezzo della cessione deve ritenersi applicabile la disciplina prevista all’articolo 10 della tariffa parte prima allegata al DPR n. 131/1986 con riguardo ai “preliminari di ogni specie“, con possibilità quindi di scomputare l’imposta di registro pagata per gli acconti da quella dovuta per il contratto definitivo. Con riguardo, invece, alla parte degli importi periodici qualificata come canone di locazione si applicherebbe la disciplina prevista per quest’ultima tipologia contrattuale.

Imposte dirette

L’articolo 109, comma 2, lettera a), del DPR n. 917/86, dispone che:

“LE SPESE RELATIVE ALL’ACQUISIZIONE DI BENI SI CONSIDERANO SOSTENUTE ALLA DATA DELLA CONSEGNA O SPEDIZIONE PER I BENI MOBILI … OVVERO, SE DIVERSA E SUCCESSIVA, ALLA DATA IN CUI SI VERIFICA L’EFFETTO TRASLATIVO O COSTITUTIVO DELLA PROPRIETÀ. NON SI TIENE CONTO DELLE CLAUSOLE DI RISERVA DELLA PROPRIETÀ. LA LOCAZIONE CON CLAUSOLA DI TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ VINCOLANTE PER AMBEDUE LE PARTI È ASSIMILATA ALLA VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIETÀ“

Pertanto, ai fini dell’imputazione a periodo dei componenti di reddito, la disposizione appena richiamata prevede l’assimilazione di due forme contrattuali: i beni oggetto di contratto di vendita con riserva di proprietà o di contratto di locazione con patto di futura vendita si considerano acquisiti (dal compratore nel primo caso, dal locatario nel secondo) al momento della loro consegna o della spedizione.

Il legislatore fiscale, dunque, ha ritenuto che i contraenti vogliano, al momento della conclusione del negozio giuridico, il verificarsi dell’effetto traslativo della proprietà, il quale è differito a mero scopo di garanzia. Stando così le cose, la finalità dell’anticipazione del momento in cui, ai fini fiscali, si considera verificato il trasferimento della proprietà è prettamente antielusiva: si è inteso in questo modo evitare che, mediante l’apposizione di una clausola di riserva di proprietà a un contratto di vendita o mediante la stipulazione di un contratto di locazione con patto di futura vendita, sia indebitamente rinviata al futuro, da parte del venditore o del locatore, la rilevazione del componente positivo di reddito.

Diventa a questo punto necessario indagare come ottenere il risultato previsto sul piano fiscale nel rispetto del principio di derivazione del reddito imponibile dal risultato del conto economico.

Profili contabili

Sia la Risoluzione n. 11/E/2009 dell’Agenzia delle Entrate, sia la precedente Risoluzione n. 338/E/2008 prescindono completamente dall’analisi della disciplina relativa alla rilevazione contabile degli effetti del contratto di locazione con patto di futura vendita. A tal proposito all’interno dei Principi contabili emanati dall’Organismo italiano di contabilità (OIC) è possibile rinvenire qualche indicazione utile sul punto. In particolare:

• Il Principio contabile OIC n. 16 prevede che a determinare l’inclusione nell’attivo dei beni che costituiscono immobilizzazioni materiali sia il passaggio del titolo di proprietà, con il quale vengono trasferiti sia i rischi che i benefici relativi a tali beni;

• Con maggior precisione, nel Principio contabile OIC n. 19 viene affermato che di solito (e dunque non sempre) il trasferimento dei rischi, degli oneri e dei benefici connessi alla proprietà avviene con il passaggio del titolo giuridico; in particolare, qualora il titolo di proprietà sia trattenuto a titolo di garanzia mediante l’apposizione di una clausola di riserva della proprietà, il debito contratto per l’acquisto deve comunque essere iscritto all’atto della consegna o della spedizione del bene, poiché in tale momento si trasferiscono i rischi, gli oneri ed i benefici ad esso connessi.

I Principi contabili OIC non forniscono, quindi, alcuna esplicita indicazione per la contabilizzazione dei contratti di locazione con patto di futura vendita. Con riferimento a questo tipo di contratto è pertanto necessario proseguire l’analisi, esaminando e interpretando le regole dettate dai Principi contabili OIC n. 16 e n.

19 alla luce del postulato della prevalenza degli aspetti sostanziali su quelli formali – affermato dal Principio contabile OIC n. 11 e invocato dall’istante a sostegno dell’iscrivibilità dei beni nell’attivo del locatario già al momento della consegna – che impone di identificare la sostanza economica dell’operazione interpretando l’insieme dei contratti e delle clausole in essi previste.

Per risolvere il problema oggetto di indagine è quindi preliminarmente necessario interrogarsi sull’ambito di effettiva applicabilità del principio di prevalenza della sostanza sulla forma. Infatti i Principi contabili OIC, dopo avere affermato la rilevanza della sostanza economica dell’operazione, sottolineano la necessità di tenere conto anche degli aspetti contrattuali e giuridici per verificare che non vi siano limitazioni specifiche che impediscano di rappresentare l’operazione secondo la sua sostanza.

Prevalenza della sostanza sulla forma

Al riguardo il fondamento normativo del principio di prevalenza della sostanza sulla forma deve individuarsi nell’articolo 2423, primo comma, n. 1), c.c., nella parte in cui dispone che la valutazione delle voci deve essere effettuata “tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo o del passivo considerato“.

Con tale disposizione il legislatore ha voluto affermare, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma. In tale ottica, la negazione della possibilità di contabilizzare i contratti di leasing secondo il metodo finanziario non sottende la negazione del principio in esame ma indica la necessità di un’applicazione limitata dello stesso.Sulla base dell’interpretazione della disposizione normativa sopra richiamata possiamo dire che un bene può (e deve) essere iscritto tra le attività di una società non solo quando essa ne ha la proprietà ma, più in generale, quando ad essa siano stati trasferiti tutti i benefici e i rischi economici relativi al bene.

Se questo è il quadro concettuale generale, venendo alla fattispecie oggetto di indagine (modalità di contabilizzazione dei contratti di locazione con patto di futura vendita) sembrerebbe possibile affermare che il mancato trasferimento al conduttore dei rischi economici relativi al bene (come visto, fino alla stipula del contratto di vendita si applica la disciplina della locazione e il conduttore ordinariamente non risponde del perimento del bene o del deterioramento dovuto a vetustà) non consente l’iscrizione di quest’ultimo tra le attività del conduttore già dal momento della consegna.

Sembrerebbe pertanto non condivisibile l’orientamento dell’Amministrazione finanziaria, secondo cui le regole di contabilizzazione dei contratti di locazione con patto di futura vendita previste dagli Italian GAAP e le regole fiscali di imputazione temporale dei componenti positivi e negativi di reddito derivanti da tali contratti coincidono.

Parrebbe invece possibile concludere che in un contratto di locazione con patto di futura vendita la rilevazione, sotto il profilo fiscale, dell’effetto traslativo preceda la corrispondente rilevazione contabile e gli effetti fiscali discendenti dall’articolo 109 del DPR n. 917/86 si ottengano come segue:

Locatore

Nel periodo di imposta di consegna o spedizione del bene (periodo nel quale, come visto, si intende effettuato il trasferimento di proprietà a fini fiscali) viene effettuata una variazione in aumento/diminuzione di ammontare pari alla differenza tra il prezzo di vendita del bene (corrispondente alla sommatoria tra tutti i canoni di locazione previsti lungo la durata del contratto e il prezzo finale) e il suo costo fiscalmente riconosciuto.

Nei periodi di imposta di durata del contratto di locazione vengono effettuate variazioni in diminuzione di ammontare pari ai canoni di locazione rilevati a conto economico e variazioni in aumento di ammontare pari agli ammortamenti contabilizzati con riferimento al bene.

Nel periodo di imposta in cui, terminata la locazione, si perfeziona sotto il profilo giuridico la vendita viene effettuata una variazione in diminuzione/aumento di ammontare pari alla plusvalenza/minusvalenza contabilizzata.

Locatario

In capo al locatario, nel periodo di imposta di consegna o spedizione del bene e nei successivi, vengono effettuate variazioni in diminuzione di ammontare pari alla quota di ammortamento deducibile ai sensi dell’art. 102 del T.U.I.R., relativamente ai beni iscritti tra le immobilizzazioni immateriali oggetto dell’affitto di azienda e variazioni in aumento di ammontare pari ai canoni contabilizzati a conto economico.

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